第一个止跌回稳的城市, 出现了。

发布日期：2025-12-18 04:00    点击次数：162

当内地还在讨论“房价什么时候见底”的时候，有一个城市已经悄悄走出调整期，开始止跌回稳了。

不是北上广深，是香港。

内地这边，房价连续下跌，越来越多人扛不住了，想趁早出手；香港那边，租金连涨10个月创历史新高，成交量也在持续回暖。

越来越多人开始意识到，把资产全押在一个市场，风险太高了。既然内地短期看不到拐点，不如看看另一个市场有没有机会。

01、

两个市场，两种情况

先看内地。

根据中指研究院最新数据，10月二手房价格环比下跌0.84%，同比下跌7.6%。别小看这个数字，环比跌0.84%如果持续一年，跌幅就超过10%。

这是均价跌幅，实际体感还要翻倍。

新房看起来稳住了？其实是开发商在用"四代宅"变相降价。过去100平卖200万，得房率80%，套内2.5万一平。现在100平卖220万，得房率130%，套内只要1.7万一平。价格涨了，单价其实降了。

现在的趋势也很明显，从"拉新人买房"转向"激活存量"。说白了，靠刺激新增需求这招已经不太灵了。

再看香港。

香港差饷物业估价署的数据显示，私人住宅售价指数已经连升5个月，今年前10个月累计涨幅接近1.8%。

租金方面更明显，私人住宅租金指数连续10个月上涨，累计涨幅4%，创下历史新高。

从成交量看，一手房连续9个月破千宗，追平2019年的最长纪录；二手房连续7个月维持3000宗以上，是近4年最长周期。

这意味着什么？香港楼市大概率已经走出三年调整期，成为这一轮周期里第一个真正止跌回稳的城市。

内地买家的身影也越来越活跃。

美联物业数据显示，2025年前10个月，内地买家成交住宅超过1.1万宗，总金额突破1065亿港元，创下同期历史新高。

更关键的是利率。美联储进入降息周期后，香港房贷利率已经降到2%-3%左右。这个利率水平，内地想都不敢想。

02、

在香港，租还是买？

在这样的市场环境下，越来越多朋友开始把目光转向香港。但一个现实问题摆在面前：是先租房观望，还是直接买？

这个问题没有标准答案，但可以算一笔账。

瑞银预计2025年香港楼价及租金将同步上升5%-10%，摩根大通也认为到2026年底楼价还能再涨5%左右。也就是说，现在的价格大概率是阶段性低点。

先看看租房成本——

以沙田这种内地朋友比较喜欢的区域为例，根据香港置业的数据，目前沙田区平均呎租约40港元。

一套300多尺（约30平米）的两房单位，月租大概在1.2-1.5万港元；如果要400尺以上稍微宽敞点的两房，月租基本要1.8-2万港元起。

一位从广州来的陪读妈妈跟我说，她在新界沙田租了一套400多尺的两房，月租2万港元。暑假的时候看房像“打仗”，好房源放出来不到一天就被抢走。

租金为什么涨得这么猛？三个原因：高才、优才带来的专才需求；内地留学生扩招后的学生需求；以及香港本身供应紧张、空置率极低。

那买房呢？同样以沙田为例。根据近期成交数据，沙田第一城一套300多尺的两房单位，成交价大约在390-450万港元之间。

按首付三成计算，一套400万港元的房子，首付约120万港元，贷款280万港元。按目前按揭利率2.5%左右、30年期计算，月供大概在1.1万港元左右。

没错，月供可能比租金还低。

这就是最近大家讨论很多的一个词——供平过租，意思是供楼比租房更便宜。

当然，买房还有一些额外成本需要考虑：差饷、地租、管理费、水电煤气费、火险等，加起来每月可能要多3000-4000港元。

把这些都算上，买房的月度总支出大概在1.4-1.5万港元，跟租一套同等条件的房子差不多。

但关键区别在于：租房，钱花出去就没了；买房，每个月的月供有一部分是在还本金，相当于在给自己存钱。

三五年后，租客还是租客，而业主手里就多了一套资产。

03、

这些人，建议现在开始考虑

第一，正在考虑让孩子来香港读书的家庭。

在香港，好的孩子能冲更好的学校，中等的孩子也能有更多选择——DSE、华侨生联考、海外申请，三条路同时打开，不用在内地千军万马挤独木桥。

只要确定了教育路径，住房就是刚需。

与其每个月花一两万租房帮房东还贷，不如花差不多的钱给自己攒个资产。而且买房后有了固定住址，孩子申请学校、办理各种手续都更方便。

孩子的未来也会因此多一个选择、多一份可能。

第二，有资产配置需求的家庭。

如果你的资产主要集中在内地房产，过去三年应该已经深刻体会到单一配置的风险。现在把一部分资产配置到香港，不是追涨，是分散风险。

香港房产有几个天然优势：港币挂钩美元，相当于持有美元资产；租金回报率3%-4%；没有限购限售，今天买明天可以卖，流动性强。

第三，有一定首付能力、愿意做长期规划的人。

香港买房首付门槛大概在三成，400万港元的房子需要准备120万港元左右。

如果你有这个能力，同时不是短期投机心态，而是愿意持有3-5年以上，现在确实是一个可以认真看看的时间点。

价格刚从底部起来，利率还在降，租金已经创新高——这几个因素叠加在一起，窗口期的特征已经比较明显了。

其实算一算账，想一想自己的需求，很多问题就没那么复杂。

香港楼市刚从三年调整中走出来，利率在降、政策在放松，现在就是难得的入场时机。